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本文摘要：我国房地产市场的兴旺与发展始自1998年的住房制度货币化改革，在银行金融创新与国家金融政策的反对下，全国引发了一场轰轰烈烈的“造城运动”。

我国房地产市场的兴旺与发展始自1998年的住房制度货币化改革，在银行金融创新与国家金融政策的反对下，全国引发了一场轰轰烈烈的“造城运动”。国内房价较慢攀升，房地产市场利益更加不均衡，国内房地产市场所聚积的风险大大下降。

如今房地产市场问题已仍然意味着是某个行业的问题，或者说不是一个纯粹的经济问题，而下降为国民广泛关心的社会问题。　　　　一、我国房地产市场不存在的主要社会问题　　　　1.二元结构造成房地产市场畸形发展，房地产市场畸形发展激化二元结构　　城市化是中国经济向前发展过程中就越不过的门槛，中国必需向一元社会改变。据有关部门估计，未来20年内，我国城市化亲率将超过60%左右，将要有4亿～5亿人移往到城市，而原本就居住于在城市的4亿多人的人均居住面积也将翻一番。因而，大部分房地产商据此假设我国房地产市场有极大潜力。

当然，从表面上看这种推测十分有道理，但这必须一个前提条件，即每个转入城市的人都能负担得起房子。　　要理解未来哪些人会在城市买房，可对城市和农村的各个阶层展开分析。多达，当前我国城市居民有家有业有钱人的人基本上都有自己的住房，他们有可能还不会换房，卖第二或第三套房，就这部分人而言，提高性购房和投资性购房将是主流和主体。

另外还有一部分是刚被城市化的人，他们买房的目的很非常简单，就是居住于。我国要在未来的20年内超过60%左右的城市化水平，必定不会有大量农村劳动力移往到城市。无论是高端转入的高校学子，还是因打零工和失地转入城市的农民工，大部分都收益较低，即使经过累积购买力也很低，但他们对住房的市场需求却十分反感。我国的城市化只不过是农民工的城市化，如果没4亿多的农民移往到城市，房地产业就不有可能都有的发展，中国经济也就会有质的改变。

这部分人在城市中占据相当大的比重，并将沦为城市居住者中的大多数，必需不予高度重视。　　然而，现实情况是，二元社会条件下的房地产市场将向两极化方向发展。

高端是城市投资性的房地产市场，这部分人收益低，购买力强劲，他们买房的目的不是寄居，而是投资电子货币，他们期望房价大大下跌。而低端市场上多为刚刚被城市化的人，他们收益较低，购买力很弱，买房就是为了居住于。这些人期望房价平稳或在有可能的情况下减少。

但收益差距较小的现实让很多低收入者不能望房生畏，二元社会结构大大激化。　　我国传统的城乡二元结构在当前城市化的进程中早已演化成新的双重二元结构，即传统城乡二元结构与城市内部二元结构三大。从新型二元结构的看作，当前老百姓之所以买了房，既有房价非理性下跌的因素，也有收益太低的缘故。从长远看，双重二元结构的收益分配结构不仅制约着我国房地产市场的身体健康发展，还不会引起社会不安稳因素，影响社会人与自然。

　　随着二元社会结构的大大激化，我国房地产价格也呈现两极化的发展趋势。转变二元社会结构、提高收益分配两极分化的格局将沦为我国房地产市场身体健康发展的前提。　　2.宏观调控还并未超过预期效果，影响整个社会经济环境　　自2004年以来，我国开始陆陆续续地实施对房地产市场的调控，但效果不显著，没确实构建宏观调控的预期效果。房价由于对土地供给的掌控仍有可能之后增高，房地产商倒数抹黑掌控舆论，房地产市场泡沫还有之后发展蔓延到的趋势，影响房地产市场走势的主导力量还在大大强化，银行贷款膨胀效果不显著。

如果土地利用计划和房屋征地计划以求严格执行，供需差距更进一步不断扩大，房价下跌仍有可能持续。部分企业研发资金短缺，供应总量和供应速度上升，信贷膨胀增大了开发商的融资成本和风险。从投资看作，只要房地产投资收益率低于存款利率，资金就有可能流向房地产市场，房价就不存在之后下跌的理由。　　最近，在对房地产市场实施宏观调控的大背景下，我国房地产价格尽管有所回升，但局部地区仍在大大下降。

房地产市场秩序获得了一定程度的掌控，但局部地区仍更为恐慌。　　3.社会资源无法平衡分享　　我国房地产市场不存在的社会问题不是全然的房价问题，而是社会公共资源如何公平分享的问题。那些附近政治经济中心的城市可以取得比起其他城市好得多的公共服务资源，而这些资源才是房产最核心的价值，并反映到了房价上。

　　房产的价值各不相同大自然、历史、社会等因素，房产的价值就是公共资源的价值，公共资源的价值不应由社会分享，而不是由任何个人或机构公用。　　要创建一种土地价值的社会分享机制，而这种机制要通过税收来构建。

必需特别强调的是，在这个税收制度中收和支是同等最重要的，如果所征收金被政府用来买了轿车，垫了大楼，税收某种程度无法解决问题我国房地产行业中不存在的各种问题。　　利用我国房地产市场的本质，我们可以找到创建土地价值的社会分享机制是唯一公平有效地解决问题当前我国房地产市场社会问题的方式。在物业税改革问题上，几乎可以采行小步慢回头的方式，首先在特定地区、特定面积、特定价格的房产上税物业税，之后在民众中培育交纳物业税的意识，最后再进一步优化细化方案并加以推展。　　社会资源无法公平、平衡分享，造成各个城市房地产价格差距较小，进而产生“价格洼地”，更有投资资金和消费资金向“洼地”积存，无形中提高了“洼地”区域房地产的价格，并使之多达了本土居民的承受能力。

　　　　二、解决问题我国房地产市场社会问题的途径　　　　1.通过法律手段确保房地产市场宏观调控目标的构建　　最近几年来，我国房地产业作为一个新兴的产业，再行在沿海城市后又在内地城市迅猛发展，但它还预想沦为我国国民经济发展中最重要的支柱产业。这指出在今后非常宽的一段时期内，国家还须要对房地产业采行扶植发展的策略，对房地产市场展开宏观调控将是国家的一项长年任务。国家要从全局和长远利益抵达，奠定房地产市场宏观调控的目标以及构建这些目标的法律措施。

通过法律手段来确保宏观调控的实行，主要不应在以下几个方面增大监管力度：　　（1）对耕地占据面积的掌控。我国于是以面对着一场土地危机，而且这种危机还有有可能因房地产开发的失控而激化，因此必需处置好房地产开发与耕地闲置之间的对立。客观地谈，既要减缓房地产业的发展，又要不闲置耕地，这完全是办不到的。现在的问题是要采行怎样的措施把因房地产开发而闲置的耕地掌控在大于的限度内。

这个限度的确认必需综合考虑到现有耕地面积、可可供垦殖为耕地的土地面积、人口快速增长及其他建设有可能闲置的耕地面积等多种因素。必需把耕地的闲置面积划入国民经济和社会发展长远规划、五年计划及年度计划。同时，还要把耕地闲置计划划入指令性计划的管理范围，增强依法批地的法律意识，严苛追究责任非法批地主持者的法律责任（我国《土地管理法》对批地的权限不作了明确规定）。　　（2）把房地产开发掌控在城市规划许可范围之内。

编成城市规划是《城市规划法》彰显城市人民政府的一项最重要职能。按照该法的规定，城市规划区内的土地利用和各项建设必需合乎城市规划，遵从规划管理。

这指出房地产开发必需合乎城市规划的拒绝。在这里，与房地产开发密切涉及的，最少有以下两个必需解决问题的问题：　　一是保证城市规划本身的科学性。城市规划的科学性是由一系列因素要求的，其中与房地产开发有关的是城市总体规划中的城市性质、城市建设用地布局，城市详尽规划中的明确用地范围、建筑密度和高度、绿化用地等掌控指标以及城市新区研发、旧区改建等因素。

　　二是房地产开发必需合乎城市规划的拒绝。我国法律之所以彰显城市人民政府编成城市规划的职权，其目的就是要通过规划确认城市的规模和发展方向，构建城市经济和社会协调发展的目标，因此，城市规划应该不具备继续执行的效力。

就房地产开发而言，是指城市规划区内的土地利用、房屋建设工程的选址和布局都必需合乎城市规划的拒绝。　　（3）确认合理的地价和房价基准。地价和房价是房地产市场的核心问题，也是国家对房地产市场展开宏观调控的最重要经济杠杆。过去我国普遍存在以下两种情况：一是地价较低，特别是在是外事地价更加较低，从而造成部分土地权益的失去；二是房价过低，有些低得难以置信，多达了一般购房者的承受能力。

这两种情况的不存在都有利于房地产市场的身体健康发展，当务之急是要把作为经济杠杆的房地产价格划入法制化的管理范围。　　以法律法规的形式规定地价和房价奠定的基础与标准。一般来说指出地价是根据土地的方位、用于性质、容积率、级差收益、开发成本和供需状况等基本因素确认的。

要增强房地产价格评估机构的责任意识。房地产价格合理与否必要关系到国家和地方、开发商和消费者的利益，必需坦率对待，不应由政府定期发布宏观指导价格。　　（4）掌控房地产开发贷款总量。

如果说我国的房地产开发曾多次有过不必要收缩的话，那么，其中一个最重要原因就是不必要或恐慌贷款的推展。房地产开发更有大量资金流向房地产市场，内乱外汇市场、内乱集资、内乱派发房地产贷款等现象也应运而生，甚至银行也争相投身于房地产业。于是，大量资金力在房地产上，该交还的无法交还，有的银行甚至还经常出现了欠下现象，这不仅引起了房地产市场的恐慌，还引起了金融秩序的恐慌。

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